Chiến lược quản lý hiệu quả cho căn hộ mini
Căn hộ diện tích nhỏ, bao gồm cả chung cư mini, đã tồn tại trong các đô thị ở nhiều nước, bao gồm cả Việt Nam, từ lâu. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động, vẫn xuất hiện nhiều bất cập và rủi ro cần được đánh giá và giải quyết.
Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất cao
Trong những năm gần đây, căn hộ có diện tích nhỏ, khoảng từ 25 đến 40 m2, đã trở thành xu hướng phổ biến đối với người mua và người thuê, do nhu cầu ngày càng tăng cao. Điều này đã góp phần tạo nên sự phổ biến của các loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê, được gọi thường là chung cư mini.
Thống kê mới đây từ EVN Hà Nội đã tiết lộ rằng thủ đô Hà Nội hiện đang có khoảng 2.000 chung cư mini, đặc biệt tập trung chủ yếu tại các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, và Tây Hồ. Số liệu tương tự tại TP.HCM cũng rất ấn tượng, khi theo thông tin từ ngành công an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM đến giữa năm 2022, số nhà trọ và chung cư mini do người dân xây dựng đã lên tới hơn 60.000 công trình với khoảng 600.000 phòng. Đây là nguồn cung nhà ở quan trọng, đã giải quyết nhu cầu của khoảng 1,8 triệu người, chiếm gần 40% tổng số lao động tại thành phố.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM, đã khẳng định rằng chung cư mini thực sự đóng vai trò quan trọng như những căn nhà trọ cao cấp dành cho giới văn phòng và sinh viên mới ra trường. Điều này là do họ không thể thuê được căn hộ chung cư thông thường, nhưng cũng không muốn sống trong các khu nhà trọ thấp cấp. Ông Nghĩa nhấn mạnh rằng, nếu không có sự hiện diện của chung cư mini, giới văn phòng và sinh viên mới ra trường sẽ gặp khó khăn trong việc tìm chỗ ở. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc xây dựng nhiều căn hộ xã hội cho thuê tốt sẽ giúp đáp ứng nhu cầu của người dân và có thể giảm áp lực về chung cư mini. Ông Nghĩa cho rằng, việc đầu tư vào chung cư mini là một cách để cộng đồng đóng góp và chia sẻ cùng với nhà nước để đáp ứng nhu cầu của người dân nhập cư.
Ông Lê Hữu Nghĩa đã đưa ra quan điểm rằng, Nhà nước cần hướng dẫn người dân và các chủ chung cư mini phải thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn như lối thoát hiểm và PCCC, thay vì áp đặt các hạn chế và kiểm tra chặt chẽ. Ông lưu ý rằng việc tồn tại của chung cư mini đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nơi ở cho những người không có khả năng mua hoặc thuê căn hộ chung cư truyền thống. Ông nhấn mạnh rằng cần hiểu rõ nhu cầu cơ bản của người dân và tìm cách đáp ứng chúng một cách hợp lý, thay vì áp đặt các biện pháp cấm đoán dựa trên một sự cố cụ thể như cháy chung cư mini, như trường hợp cấm karaoke trước đây.
Siết chặt quản lý, đảm bảo an toàn
KTS Ngô Viết Nam Sơn đã nhấn mạnh rằng cần có một tầm nhìn rộng hơn trong nhiều vấn đề. Trong trường hợp chung cư mini, đó là một nhu cầu thực tế của người dân. Hơn nữa, chúng ta đã có quy định về căn hộ chung cư cho phép có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, vì vậy không có lý do để cấm căn hộ diện tích nhỏ nói chung hoặc loại hình chung cư mini. Do đó, cần phải tìm cách quản lý và đảm bảo an toàn cho người dân sống trong các căn hộ nhỏ như vậy.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách “lách luật” bằng cách sử dụng nhiều cơ quan quản lý khác nhau để chuyển công năng của các dự án từ nhà ở gia đình sang chung cư mini để cho thuê hoặc bán. Ví dụ, một chủ đầu tư có thể ban đầu xin cấp phép xây dựng một nhà ở gia đình cao 5 – 6 tầng tại Sở Xây dựng. Do nhà ở gia đình thường ít người sinh sống, nên không yêu cầu giấy phép về PCCC (Phòng Cháy Chữa Cháy). Tuy nhiên, sau khi hoàn thành xây dựng, họ lại thực hiện thay đổi, chuyển đổi công năng của dự án thành chung cư mini, bao gồm nhiều căn hộ nhỏ để cho thuê hoặc bán. Khi đó, họ chỉ cần xin giấy phép kinh doanh tại Sở Kế hoạch và Đầu tư (Sở KH-ĐT) mà không cần phải tuân theo các yêu cầu nghiêm ngặt về PCCC.
Vì vậy, để đảm bảo quá trình cấp phép và hoạt động chung cư mini được quản lý một cách hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở ngành khác nhau. Ví dụ, khi tiếp nhận hồ sơ xin phép kinh doanh, cho thuê hoặc bán căn hộ tại các khu dân cư, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần đòi hỏi chủ đầu tư phải xin lại giấy phép xây dựng do sự thay đổi về công năng của căn hộ, cùng với việc yêu cầu giấy phép về phòng cháy chữa cháy do sự gia tăng số lượng người ở, thay vì chỉ có gia đình mà trước đây đã được phê duyệt…
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, đã trích dẫn quy định từ Luật Nhà ở năm 2014, đưa ra quan điểm rằng đô thị loại 1 trở lên nên “chủ yếu phát triển nhà chung cư”, trong khi khu vực nông thôn nên khuyến khích xây dựng “nhà ở nhiều tầng”. Trước đó, Luật Nhà ở năm 2005 cũng đã ủng hộ việc xây dựng chung cư nói chung. Điều này phản ánh quan điểm hiện đại, phù hợp với đời sống đô thị và mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội, cũng như thực tế của thời đại. Dễ hiểu hơn, nếu xem xét 4 loại nhà theo thứ tự ưu tiên tăng dần, đó là nhà riêng biệt, nhà liền kề, chung cư mini và chung cư (loại to), thì cấm chung cư mini chỉ nên xảy ra sau khi đã dẹp bỏ được nhà riêng biệt và nhà liền kề.
“Nhìn từ nhiều góc độ, từ khía cạnh khoa học, kinh tế, pháp lý và thực tế, việc cấm chung cư mini không phải là giải pháp tối ưu. Thay vào đó, chúng ta nên khuyến khích mô hình chung cư mini. Quản lý, bao gồm cấp phép xây dựng, thực hiện, và tuân thủ quy định của nhà chung cư, là một vấn đề riêng biệt. Trong các đô thị lớn, chúng ta đối diện với vấn đề thiếu đất để phát triển nhà ở. Luật Nhà ở năm 2005 đã đề cập đến sự khuyến khích xây dựng nhà cao tầng, để giữ dự trữ đất cho việc phát triển hạ tầng, đặc biệt là giao thông và công viên. Nếu hạ tầng được quản lý và phát triển một cách hiệu quả, người dân có thể lựa chọn sống trong các chung cư ngoại ô, với điều kiện di chuyển thuận tiện. Trong khi đó, nguy cơ hỏa hoạn và thiệt hại liên quan có thể xuất hiện tại các nhà riêng lẻ mà thiếu sự đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Vì vậy, việc cấm chung cư mini không thể coi là một giải pháp đáng cân nhắc.” – Luật sư Trương Thanh Đức đã nhấn mạnh.
Cần giải pháp quản lý
Ở góc độ quy hoạch, KTS Ngô Viết Nam Sơn đã đưa ra quan điểm rằng chung cư mini chủ yếu nên xuất hiện trong khu dân cư hiện hữu, và việc quản lý chặt chẽ là cần thiết. Đối với các khu đô thị mới, việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ không được khuyến khích, bởi có thể gây quá tải cho hạ tầng công cộng. Vì vậy, cần thiết phải thiết lập quy định cụ thể, như việc giới hạn tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ, như đã thực hiện ở nhiều quốc gia khác với mức giới hạn là 10% trên tổng số căn hộ của một dự án.
Số lượng căn hộ nhỏ trong một dự án phải được cấp phép từ đầu, và cần đi kèm với cơ sở hạ tầng như công viên, trường học, bệnh viện trong cùng khu vực để đảm bảo đời sống của cư dân. Đối với chung cư mini nằm trong khu đô thị hiện hữu, việc quản lý phải được thực hiện một cách nghiêm ngặt. Cần xem xét môi trường và cơ sở hạ tầng khi số lượng cư dân tăng lên. Có thể áp dụng thu phí tác động môi trường khi cấp phép chuyển đổi xây dựng chung cư mini.
Ví dụ, nếu khu vực chỉ có trường học đáp ứng cho 100 học sinh và nhiều căn hộ diện tích nhỏ được xây dựng, dẫn đến tăng số lượng cư dân lên đến 200 học sinh, chính quyền cần có nguồn thu để xây dựng thêm trường học, cơ sở y tế, và hạ tầng chung khác để đảm bảo cuộc sống của cư dân. Song song với đó, việc tiếp tục đẩy mạnh phát triển và xây dựng nhà ở hợp túi tiền với người dân là rất quan trọng.
