Đấu giá đất cho Dự án Phát triển TOD: Tạo Cơ hội Nhà ở cho Người thu nhập thấp
Tại TP.HCM, mô hình phát triển Khu đô thị Đô thị Hóa (TOD) vẫn còn cần thiết trong thời gian tới với nhiều lý do, đặc biệt khi cộng đồng người lao động, sinh viên và học sinh (đám đông trong xã hội) đang đối mặt với nhiều thách thức.
Người lao động khó mua nhà gần ga metro
Công dân có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, tuy nhiên, để thực hiện quyền này, họ cần sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách phát triển nhà ở. Hiện nay, mục tiêu rõ ràng của chính sách này là đặt vào việc xây dựng số mét vuông nhà, tạo nên cuộc đua với quỹ nhà của công dân.
Tự do dành riêng cho công dân trong việc sở hữu nhà ở đã trở thành một ước mơ khó thực hiện. Người có thu nhập thấp phải đối mặt với một thị trường nhà ở quá đắt đỏ, và tình trạng nhà xây xong nhưng bị bỏ hoang ngày càng trở nên phổ biến.
Mục tiêu của chính sách nhà ở cũng như chính sách phát triển nhà ở phải là tạo điều kiện để mọi công dân đều có một tổ ấm. Để đạt được điều này, không chỉ cần phát triển quỹ nhà ở mà còn phải áp dụng các biện pháp đảm bảo rằng người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở đáng sống trong từng giai đoạn phát triển kinh tế. Các biện pháp này bao gồm cải thiện điều kiện sống, kiểm soát giá nhà ở và thu nhập, tạo điều kiện để cộng đồng tham gia tích cực. Trong tất cả những điều này, việc xác định rõ chức năng và vai trò của Nhà nước đóng một vai trò quan trọng.
Với mục tiêu cao quý “làm cho dân ta ai cũng có chỗ ở,” và trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, đặc biệt là tầng lớp thu nhập thấp đang đối diện với nhiều khó khăn, Nhà nước đóng vai trò không thể thiếu trong việc đảm bảo chỗ ở cho những người này. Để thực hiện điều này, Nhà nước cần phải đầu tư kinh phí và tiến hành chi ngân sách dành riêng cho việc xây dựng và cung cấp nhà ở cho tầng lớp người thu nhập thấp, thông qua các hình thức và mức độ khác nhau.
Mặt khác, việc đặt các căn nhà thu nhập thấp xa cách xa nơi làm việc và ga metro không chỉ tạo ra một gánh nặng tài chính cho người dân thu nhập thấp, mà còn đòi hỏi quỹ đất cho những dự án nhà thu nhập thấp phải có giá cả cao hơn, đặc biệt là khi đất đó càng gần ga metro hoặc nằm trong vị trí đắc địa. Trong bối cảnh này, để giải quyết những xung đột này, chúng ta cần xem xét lại quan điểm của mình đối với người thu nhập thấp. Nếu không có sự thay đổi trong cách tiếp cận này, việc tập trung vào cung cấp cho họ các lựa chọn nhà ở có thể trở nên khó khăn hơn và khả năng tăng cường ngân sách cho lĩnh vực này cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.
Hai phương thức xây nhà ở trên đất công
Thực tế, với mức thu nhập hiện tại, người thu nhập thấp không thể sở hữu nhà dưới hình thức sở hữu tại thị trường nhà ở và đất đai ngày nay. Vì vậy, đối với người thu nhập thấp, có hai phương án cần xem xét: nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trên đất công và nhà ở thương mại trên đất công. Cả hai tùy chọn đều đòi hỏi sự can thiệp của Nhà nước, cụ thể là việc mua lại đất (kèm bồi thường theo giá thị trường) hoặc dành quỹ đất công để phát triển dự án NOXH và nhà ở cho người thu nhập thấp. Để thực hiện điều này, việc thành lập một công ty quản lý đất đai loại này dưới sự quản lý của Nhà nước là cần thiết.
Trong phương thức Nhà ở Xã hội (NOXH) cho thuê trên đất công, tất cả tài sản đều thuộc sở hữu công, đặc biệt là Nhà ở Xã hội và các tài sản công cộng. Trong khi đó, trong phương thức Nhà ở thương mại trên đất công, quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước, nhưng công trình xây dựng trên đất này lại thuộc sở hữu của tư nhân. Vì tính đặc thù của công trình nhà, quyền sở hữu này cũng bị giới hạn thời gian. Giá của các căn nhà này, mặc dù vẫn phản ánh thị trường, nhưng vẫn có sự linh hoạt để giúp người thu nhập thấp có thể mua được. Cụ thể, Nhà nước có chính sách cho thuê đất công, được tính vào giá thuê nhà, với các mức độ khác nhau tùy theo thu nhập của hộ gia đình.
Thay vì chỉ tập trung vào đầu tư hệ thống metro và giao thông công cộng, Nhà nước cần hướng sự chú ý đến phát triển nhà ở thu nhập thấp, đồng thời đảm bảo rằng việc phát triển đô thị ở các khu vực cần được xã hội hóa và thực hiện theo quy hoạch và chương trình phát triển đô thị. Mấu chốt của vấn đề này là Nhà nước phải xác định giá trị gia tăng của đất do tác động phát triển khi nó được đô thị hóa theo mô hình Phát triển Đô thị Giao thông Công cộng (TOD), từ đó thiết lập chế độ thu thuế kinh phí hạ tầng và giá trị tác động phát triển trên mỗi mét vuông đất.
Để phát triển đô thị theo hướng Phương thức Vận hành Phát triển Giao thông Công cộng (TOD), cần xây dựng các dự án và chương trình phát triển đô thị đặc thù cho từng khu vực xung quanh các trạm metro. Trong các kế hoạch này, đặc biệt cần quản lý và sử dụng quỹ đất cho Nhà ở Xã hội (NOXH) và nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và cân đối của các khu đô thị này.
Ở trong hệ thống quản lý tài sản đất đai, tư nhân được ưu tiên quyền mua đất trước khi xác định quy hoạch và thực hiện đầu tư. Họ cũng được quyền bán đất sau khi hoàn tất quy hoạch hoặc sau khi đã đầu tư xây dựng hạ tầng theo dự án đã được duyệt. Đáng chú ý, dự án của tư nhân có thể bao gồm những dự án nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp trên đất công của Nhà nước.
Việc đảm bảo Nhà ở xã hội và Nhà ở thu nhập thấp đang nổi lên như một ưu tiên hàng đầu trong việc thực hiện mục tiêu con người và mục tiêu phát triển ổn định và bền vững của Đảng và Nhà nước chúng ta. Phát triển các loại nhà này gần các trạm metro theo mô hình Phát triển Đô thị Kết hợp (TOD) không chỉ đảm bảo điều kiện sống tốt cho người thu nhập thấp mà còn đóng góp tích cực vào việc tăng lượng hành khách sử dụng hệ thống metro. Để đảm bảo rằng người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở, chúng ta nên tập trung vào hai phương thức chính: xây dựng nhà ở trên đất công để cho thuê hoặc bán phần công trình trên đất công.
