Sự Tăng Mạnh Của Giá Nhà Ở Nội Đô Hà Nội

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang nhìn vào việc mua chung cư ở nội đô Hà Nội như một cơ hội để có một nguồn thu nhập ổn định thông qua việc cho thuê, và đây chính là một trong những yếu tố đẩy giá căn hộ ở các quận nội thành, đặc biệt là trong phân khúc bình dân và trung cấp, tăng cao.

Giá tăng theo đợt, không có dấu hiệu hạ

Chị Thu và chồng, cư dân tại quận Hà Đông, Hà Nội, đã đưa ra quyết định quan trọng: họ sẽ bán mảnh đất của mình tại huyện Thanh Trì, Hà Nội, để đầu tư vào việc mua một căn hộ ở trung tâm thành phố, với mục tiêu cho thuê. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu nhiều căn hộ chung cư tại các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa và các khu vực trung tâm khác của Hà Nội, chị Thu đã ghi nhận rằng giá bất động sản ở đây khá cao.

Chị Thu chia sẻ: “Tôi đã bán mảnh đất ở Huyện Thanh Trì với giá khoảng hơn 3 tỷ đồng. Nếu tôi muốn mua một căn hộ có diện tích khoảng 100m2 tại Quận Cầu Giấy hoặc Quận Thanh Xuân, thì tôi sẽ phải chuẩn bị từ 5 đến 6 tỷ đồng, tùy thuộc vào dự án cụ thể.”

Dù thế, nếu chị Thu mua được một căn chung cư tại các quận nội thành như đã đề cập, cô ấy có thể cho thuê ngay với mức giá ước tính là dưới 20 triệu đồng/tháng. Chị đang đợi “cơ hội” cho một căn chung cư tại Quận Thanh Xuân và đã có người hỏi mua luôn với giá thuê là 20 triệu đồng/tháng.

Những căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân tại một số quận nội thành Hà Nội hiện đang chứng kiến xu hướng gia tăng giá bất động sản. Ví dụ, các dự án tọa lạc tại các đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Thiêm, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng, Lê Văn Lương thuộc Quận Thanh Xuân đang được giao dịch với mức giá khoảng từ 40 đến 60 triệu đồng trên mỗi mét vuông.

Tại các quận như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Hai Bà Trưng, giá căn hộ không chỉ tương đương với Quận Thanh Xuân, mà thậm chí những tòa nhà đã có đầy đủ pháp lý cũng vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, điểm đắt đỏ nhất phải kể đến là khu vực Tây Hồ (Quận Tây Hồ). Mặt bằng giá ở đây có thể lên đến gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với các khu vực khác, đặc biệt là các dự án nằm gần hồ hoặc các tuyến đường lớn. Các nghiên cứu cũng cho thấy rằng, giá nhà tại đây thường tăng theo từng đợt và hiếm khi có dấu hiệu giảm giá.

Trong thời điểm hiện tại, giá thuê chung cư tại các dự án ở Q.Cầu Giấy và Thanh Xuân thay đổi từ dưới 10 triệu đồng đến hơn 20 triệu đồng mỗi tháng cho các căn hộ có diện tích lớn, khoảng 90 m2 trở lên. Trong khi đó, ở Q.Tây Hồ, giá thuê chung cư cao hơn so với các khu vực khác, biến động tùy theo diện tích và trang thiết bị bên trong căn hộ, từ khoảng 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng mỗi tháng. Các căn hộ có diện tích trên 130 m2, tiện nghi đầy đủ, thậm chí có thể có giá thuê lên tới 35 – 40 triệu đồng mỗi tháng.

Những con số từ Báo cáo mới của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đang tiết lộ rằng, trong những tháng đầu của năm nay, nhu cầu mua chung cư trung cấp đã tăng 45%, trong khi chung cư bình dân lại ghi nhận mức tăng khá ấn tượng lên đến 65%.

Dựa vào khảo sát của Batdongsan.com, có thể thấy rằng tại Hà Nội, trong tháng 5 vừa qua, sự quan tâm đối với phân khúc chung cư đã tăng lên đáng kể, với mức tăng 8%.

Trong khoảng thời gian từ 2018 đến 2022, trong bảng thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã ghi nhận một giảm sút đáng kể lên đến 14%, đồng thời giá bán trung bình cũng đạt mức tăng 13%.

Nhu cầu ở thực tăng, thị trường thiếu sản phẩm mới

Anh Hoàng Văn Nam, một môi giới bất động sản có trụ sở tại quận Cầu Giấy và nổi tiếng trong lĩnh vực bán chung cư nội đô, đã chia sẻ rằng trong giai đoạn đại dịch Covid-19, giá chung cư đã trải qua một chu kỳ đặc biệt với xu hướng ổn định và giảm mạnh tại nhiều dự án, bởi vì nhu cầu thực tế về mua bán và cho thuê chung cư tại nội đô Hà Nội không đạt mức cao, khiến cho thị trường trở nên khá khó khăn.

Theo anh Nam, trong thời kỳ đại dịch Covid-19, giá của các căn hộ chung cư phân khúc trung cấp, với 2 phòng ngủ và diện tích từ 80 đến 90 m2, tại khu vực Q.Thanh Xuân chỉ khoảng hơn 3 tỷ đồng, tương đương với dưới 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá “mềm” này không thể duy trì trong thời gian dài. Khi dịch Covid-19 có dấu hiệu được kiểm soát, giá của những căn hộ chung cư trung cấp tại Q.Thanh Xuân đã tăng mạnh, lên mức trên dưới 40 triệu đồng/m2 và hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên. Đối với những dự án chung cư có hạ tầng và tiện ích đầy đủ, giá còn tăng mạnh hơn, lên trên 50 triệu đồng/m2.

Lý giải về làn sóng tăng giá các căn hộ chung cư nội đô Hà Nội, anh Nguyễn Văn Thành (40 tuổi, trú tại quận Ba Đình) – một chuyên viên môi giới bất động sản khác – đã chia sẻ rằng sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thực tế đối với các căn hộ chung cư vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường lại gặp khó khăn trong việc cung cấp sản phẩm mới. Đa số các giao dịch diễn ra trên thị trường thường là các căn hộ cấp thấp, được mua bán lại lẫn nhau.

Theo lời của anh Thành, ngoài việc theo đuổi xu hướng rời thành phố về nông thôn và đầu tư vào đất nền dự án, đất trang trại, homestay…, không ít người đã quyết định quay trở lại đầu tư vào căn hộ chung cư, bởi tính thanh khoản của loại hình này được đánh giá cao hơn so với đất nền.

Như anh Thành đã phân tích, giá thuê của các căn chung cư ở các quận nội thành hiện nay biến đổi từ 10 đến 30 triệu đồng mỗi tháng, thể hiện rõ sự ổn định trong dòng tiền so với các tùy chọn khác.

Do đó, thay vì đổ tiền vào đất nền hay các sản phẩm căn hộ du lịch vốn đang tranh cãi về pháp lý, người có tiền nhàn rỗi lại trở về đầu tư chung cư,” anh Thành hé lộ, “Có những người dùng đòn bẩy tài chính để mua chung cư, sau đó cho thuê nó, lấy chính dòng tiền thuê này để trả lãi ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đã đánh giá rằng giá chung cư nội đô đang trên đà tăng mạnh với một loạt nguyên nhân. Đầu tiên, là do tình trạng nguồn cung hạn chế. Trong thời gian gần đây tại Hà Nội, hầu hết không có nhiều dự án chung cư mới tại khu vực nội đô được triển khai, khiến cho phân khúc căn hộ chung cư thị trường nội đô vẫn tập trung vào các căn hộ cũ, đã qua sử dụng, và thậm chí giao dịch ở các thị trường phụ. Một số dự án mới đang trong quá trình triển khai vẫn chưa mở bán, trong khi một số khác lại đang gặp khó khăn và chậm tiến độ.

Thứ hai, theo ông Đính, yếu tố thúc đẩy sự gia tăng mạnh mẽ của giá chung cư, đặc biệt là chung cư nội đô, nằm ở nguồn cầu. “Cầu luôn luôn ở mức cao, đặc biệt là đối với các căn hộ có diện tích trung bình từ 2 đến 3 phòng ngủ, với mức giá dao động khoảng từ 4 đến 5 tỷ đồng/căn. Sức mua sắm trên thị trường này luôn lớn, ví dụ gần đây chỉ cần một dự án nhà ở xã hội được mở bán ở quận Nam Từ Liêm là đủ để gây náo loạn trong dư luận trong vài tháng. Điều này thể hiện sức cầu mạnh mẽ và áp lực đối với giá chung cư nội đô. Ngay cả sự gia tăng giá trong phân khúc nhà ở xã hội, dự án dành cho người dân thu nhập thấp cũng góp phần làm tăng áp lực đối với giá chung cư trung cấp,” ông Đính đã phân tích.

Ngoài ra, theo ông Đính, tâm lý và hành vi của khách hàng đối với các sản phẩm đầu tư đã trải qua một số thay đổi đáng kể. Ông nói, “Mấy năm trước, có một sự lan tỏa mạnh mẽ về đầu tư vào condotel, homestay, đất nền ở vùng ven, đất rừng, và trang trại, trong khi tâm lý đầu tư vào căn hộ nội đô như chung cư và tập thể có phần chững lại. Tuy nhiên, sau hàng loạt các sự kiện và phát sinh liên quan đến những sản phẩm mới kể trên, những “mặt hàng truyền thống” lại đang trở lại với sức hút mạnh mẽ,” ông Đính đã chia sẻ.