Các căn hộ hiếm hoi vẫn giữ vị trí cao trong phân loại

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong Báo cáo thị trường bất động sản từ tháng 1 – 8.2023 của Sở Xây dựng TP.HCM, có một điểm chung đáng chú ý: thị trường nhà ở bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) tại TP.HCM vẫn thể hiện sự hiếm hoi và hiện diện với mức thông tin rất kém.

Tại TP.HCM hiện nay, việc tìm mua căn hộ với giá 40 triệu đồng/m2 đã là một nhiệm vụ khó khăn, và giá đó chưa thể so sánh với giá chỉ phân nửa như Sở xếp hạng.

Phân hạng đã lỗi thời

Dựa trên thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 8 tháng đầu năm 2023, TP.HCM đã chứng kiến hơn 14.000 căn nhà đủ điều kiện để bán. Điểm đáng chú ý là hơn 9.200 căn hộ cao cấp (hạng A) có giá trên 40 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn, tỷ trọng lên đến hơn 64%. Còn lại, hơn 5.000 căn hộ trung cấp (hạng B) có giá từ 20 – 40 triệu đồng/m2. Đáng tiếc, thị trường nhà ở bình dân (hạng C) với giá dưới 20 triệu đồng/m2 không thấy sự xuất hiện của nguồn cung mới. Theo Sở Xây dựng, tổng vốn cần huy động cho các dự án này vượt qua mức 146.600 tỉ đồng, tương đương trung bình hơn 10 tỉ đồng cho mỗi căn nhà.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản ở TP.HCM đã phê phán báo cáo của Sở Xây dựng, cho rằng nó thiếu đúng tính và không trúng thực tế. Họ cho biết rằng hầu hết các dự án được công bố bởi Sở đã đáp ứng điều kiện bán hàng từ trước, và chủ đầu tư đã thực hiện các giao dịch như đặt cọc và giữ chỗ dự án từ lâu. Thông báo bán hàng từ Sở chỉ đơn thuần là một thủ tục để tuân theo quy định của luật Kinh doanh BĐS.

Dường như, mức giá mà Sở Xây dựng công bố không phản ánh đúng thực tế của thị trường bất động sản TP.HCM. Hiện nay, không có dự án nào bán căn hộ với giá 20 triệu đồng/m2, và thậm chí, căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 cũng gần như “tuyệt chủng”. Các căn hộ cao cấp yêu cầu giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi căn hộ trung cấp cũng đã vượt quá mức 50 triệu đồng/m2. Ngay cả các căn hộ được coi là giá rẻ cũng phải đắt hơn 40 triệu đồng/m2.

Giá bán căn hộ cao như vậy chủ yếu bắt nguồn từ việc chi phí đầu vào quá lớn. Cụ thể, giá thành trung bình để xây dựng 1m2 căn hộ, bao gồm chi phí đất, xây dựng, tài chính, quản lý, và nhiều yếu tố khác, đối với căn hộ cao cấp không dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ bình dân khoảng 30 triệu đồng/m2. Các con số này chưa tính đến lợi nhuận của doanh nghiệp và các rủi ro trong quá trình xây dựng và kinh doanh. Vì vậy, việc xác định một căn hộ có giá chỉ 20 triệu đồng/m2 để phân hạng sẽ trở nên rất khó khăn.

Đồng quan điểm với ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), tại TP.HCM, chúng ta có thể thấy rằng căn hộ có giá 40 triệu đồng/m2 đang trở nên vô cùng hiếm hoi, và thường chỉ các căn hộ cũ chưa có sổ hồng mới có giá này. Phần lớn các dự án mới hiện đang bán với mức giá khởi điểm từ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Vào năm 2017, Bộ Xây dựng đã đưa ra quy định về phân hạng căn hộ nhằm hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng điểm yếu của quy định này bằng cách công bố giá căn hộ dưới 15 triệu đồng/m2 để hưởng lãi suất ưu đãi. Thế nhưng, thực tế là giá này chưa tính thuế VAT và các khoản phụ lục, khiến cho người mua phải đối mặt với những chi phí đáng kể, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng, qua việc ký thêm các hợp đồng bổ sung về hoàn thiện nội thất.

Ông Thành đã trình bày: “Thực tế là tại TP.HCM, việc tìm căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 giống như tìm “đá trên trời”. Bình Dương và Đồng Nai cũng đã phải đối mặt với giá bán căn hộ cùng mức. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM, mặc dù được hỗ trợ vay vốn ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, và tăng hệ số sử dụng đất… nhưng giá bán vẫn tiệm cận con số 30 triệu đồng/m2. Điều này rõ ràng từ dự án nhà ở xã hội tại TP.Thủ Đức, dù cho thuê trong khoảng thời gian 43 năm, giá thuê trung bình đã vượt quá 25 triệu đồng/m2. Nhìn chung, có thể khẳng định rằng căn hộ với giá 20 triệu đồng/m2 đã trở thành một hiện tượng ‘tuyệt chủng’.”

Vênh với thị trường

Dường như việc đánh giá căn hộ chung cư đang dần trở nên “độc lập” giữa các cơ quan quản lý nhà nước và thực tế trên thị trường. Theo phân cấp của Bộ Xây dựng, căn hộ được xác định dựa trên giá bán với khoảng 35 – 45 triệu đồng/m2 được xem là căn hộ trung cấp, trong khi căn hộ cao cấp được định rõ với mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Còn căn hộ có giá dưới 35 triệu đồng/m2 được gọi là căn hộ bình dân.

Tại TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã thể hiện quan điểm rằng căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 tại thành phố này đã gần như biến mất, làm cho báo cáo của Sở Xây dựng trở nên thiếu thực tế. Tình trạng gia tăng giá nhà vượt xa mức thu nhập của đa số dân cư đã làm cho giấc mơ sở hữu nhà riêng ngày càng trở nên xa xỉ và không thể đạt được.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, đã điểm mặt rằng với thu nhập trung bình chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng của một hộ gia đình ở TP.HCM và giá căn hộ trung bình 5,5 – 6 tỉ đồng/căn tại các dự án mới, người dân sẽ phải tiết kiệm từ 40% đến 50% thu nhập hàng tháng và mất vài chục năm mới có thể mua nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có sự hỗ trợ từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP.HCM vào thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được một căn hộ trung bình”, bà Giang cho hay.

Trong các báo cáo về thị trường BĐS, Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đều đưa ra nhận định rằng nguồn cung căn hộ bình dân đang trở nên hiếm hoi và thậm chí các căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 cũng trở nên ít xuất hiện. Với thu nhập bình quân hiện nay, mua nhà đòi hỏi một khoản tiết kiệm kéo dài hàng chục năm đối với người dân.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS TP.HCM, đã thực hiện một phân tích chi tiết và kết luận rằng, một người trẻ với thu nhập hàng tháng khoảng 15 triệu đồng sẽ phải tích cóp trong vòng 20 năm để mua một căn nhà trị giá 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số này, họ sẽ dùng 9 triệu đồng để trang trải chi phí sinh hoạt, dẫn đến dư 6 triệu đồng mỗi tháng, tức là 72 triệu đồng mỗi năm. Nếu kể từ thời điểm họ đủ tiền để mua nhà, liệu giá nhà có còn ở mức 1,5 tỷ đồng/căn, hay đã tăng lên gấp mấy trăm phần trăm?

Ông Phạm Lâm đã đề xuất rằng để hỗ trợ người dân, đặc biệt là các bạn trẻ, trong việc mua nhà, Chính phủ cần thúc đẩy chính sách giúp các dự án nhà ở xã hội giảm bớt biên độ thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia. Ngoài ra, việc xem xét và điều chỉnh quy hoạch đô thị, cùng việc dành quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở có giá vừa túi tiền hoặc chương trình hỗ trợ mua nhà lần đầu cho người dân cũng cần được ưu tiên xem xét. Cuối cùng, ông nhấn mạnh rằng, để đảm bảo tính tiếp cận với nhà ở cho người dân, mức tăng lương cần phải vượt trội hơn so với sự tăng giá bất động sản, chỉ khi đó người dân mới có cơ hội thực hiện ước mơ sở hữu ngôi nhà riêng.